Kentsel dönüşümde en uzun süren aşama çoğu zaman inşaat değil, maliklerin anlaşmasıdır. Yasa koyucu bu yüzden karar eşiğini zaman içinde kolaylaştırdı.
Karar eşiği ne kadar?
6306 sayılı Kanun'a 2023 yılında 7471 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önce, riskli yapılarda malikler hisseleri oranında en az üçte iki çoğunlukla karar alıyordu. Değişiklik 9 Kasım 2023'te yürürlüğe girdi ve bu oran salt çoğunluğa indirildi. Yani riskli yapı tespiti kesinleşmiş bir binada, arsa paylarının yarısından fazlasına sahip malikler yeniden yapım kararını alabilir.
Burada hesaplanan şey kişi sayısı değil, arsa payıdır. Büyük daire sahiplerinin arsa payı genellikle daha yüksektir ve karara etkisi de buna göre artar.
Bu kural ne zaman uygulanır?
Salt çoğunluk kuralı, riskli yapı tespiti kesinleşmiş binalar içindir. Tespiti yapılmamış bir binada kat malikleri, binanın yeniden yapımına bu kolaylaştırılmış kuralla karar veremez. Bu nedenle sürecin doğru sırayla, önce tespitle başlaması önemlidir.
Karara katılmayan malikler ne olur?
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ait arsa payları, Bakanlıkça belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere, öncelikle karara katılan diğer maliklere açık artırmayla satılır. Yani hiçbir malik, payının karşılığını almadan süreçten çıkarılmaz; ama tek bir malikin itirazı da tüm binayı bekletemez.
Toplantıyı nasıl yapmalı?
- Tüm malikleri yazılı olarak ve yeterli süre önce toplantıya çağırın.
- Gündemi açık yazın: proje, müteahhit teklifleri, paylaşım esasları.
- Toplantıda alınan kararları ve kimin hangi payla oy verdiğini tutanağa geçirin, tüm katılımcılara imzalatın.
- Toplantıya katılamayan maliklere kararı yazılı olarak bildirin.
Usule uygun yapılmış bir toplantı, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları baştan önler.