Kentsel dönüşüm, depreme dayanıksız binaların yıkılıp yerine güvenli binalar yapılmasıdır. Türkiye'de bu sürecin yasal çerçevesini 2012'de yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çizer. Süreç dışarıdan karmaşık görünse de sırası bellidir. Aşağıda bir apartmanın tipik yolculuğunu adım adım bulacaksınız.
1. Binanın durumunu öğrenin
Her şey binanızın depreme karşı ne durumda olduğunu öğrenmekle başlar. Bunun resmi yolu riskli yapı tespitidir. Tespiti, Bakanlıktan lisans almış kurum ve kuruluşlar yapar. Bina maliklerinden biri bile başvurabilir; tüm maliklerin onayı gerekmez. Rapor, Bakanlığın il müdürlüğü tarafından incelenir ve uygun bulunursa tapuya riskli yapı şerhi işlenir.
Tespit süreci ve itiraz hakkı ayrı bir konu olduğu için riskli yapı tespiti yazımızda ayrıntılı anlattık.
2. Kat malikleri bir araya gelir
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra malikler, binanın yeniden yapımı için toplanır. 2023'te yapılan değişiklikle bu kararlar artık hisseleri oranında salt çoğunlukla alınabiliyor. Daha önce üçte iki çoğunluk gerekiyordu. Toplantıda yeni projenin genel çerçevesi, müteahhit seçimi ve paylaşım esasları konuşulur. Ayrıntılar salt çoğunluk yazımızda.
3. Müteahhit ve proje belirlenir
Malikler birkaç müteahhitten teklif alır. Teklifler yalnızca paylaşım oranına göre değil, teslim süresi, teminatlar, malzeme kalitesi ve firmanın bitirdiği işlere göre karşılaştırılmalıdır. Bu aşamada mimari avan proje hazırlanır; her malik yeni binada hangi daireyi alacağını görür.
4. Sözleşme imzalanır
Malikler ile müteahhit arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılır. Taşınmaz devri vaadi içerdiği için bu sözleşmenin noterde, düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Sözleşmede paylaşım listesi, teknik şartname, süre, gecikme cezası ve teminatlar açıkça yazılmalıdır. Kontrol listesi için sözleşme yazımıza bakabilirsiniz.
5. Tahliye ve yıkım
Riskli yapı kararından sonra idare, maliklere binayı boşaltmaları için süre verir. Süre ve tarih, size yapılan tebligatta yazar. Tahliye eden malikler ve kiracılar, koşulları sağlıyorsa kira yardımına başvurabilir. Bina boşaldıktan sonra elektrik, su ve doğalgaz kestirilir ve yıkım ruhsatıyla bina yıkılır.
6. Ruhsat ve inşaat
Uygulama projeleri belediyeye sunulur ve yapı ruhsatı alınır. İnşaat, bağımsız bir yapı denetim firmasının gözetiminde ilerler. Bu dönemde maliklerin düzenli bilgilendirilmesi, şantiye fotoğrafları ve aşama raporları güveni korur.
7. Teslim ve iskân
İnşaat bitince belediyeden yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınır. İskânla birlikte kat mülkiyetine geçilir ve her malik yeni dairesinin tapusunu alır. Teslim sırasında dairenin sözleşmedeki teknik şartnameye uygunluğu birlikte kontrol edilir.
Süreç ne kadar sürer?
Tek bir parseldeki apartman için riskli yapı tespitinden teslime kadar geçen süre; maliklerin ne kadar hızlı anlaştığına, ruhsat sürecine ve binanın büyüklüğüne göre değişir. En çok zaman kaybettiren aşama genellikle maliklerin karar aşamasıdır. Bu yüzden sürecin başında herkese açık ve yazılı bilgi vermek, tüm projeyi hızlandırır.